Покупка жилья в рассрочку: риски и меры

Покупка жилья в рассрочку: риски и меры

Покупка жилья в рассрочку становится все более популярным способом получения недвижимости в России, однако этот механизм несет в себе несколько значительных рисков, которые привлекли внимание Банка России (ЦБ) и экспертов рынка недвижимости.

Риски для покупателей

Одним из ключевых рисков, отмеченных ЦБ, является скрытый рост долговой нагрузки покупателей. Рассрочка на жилье часто не отражается в бюро кредитных историй, что может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и потенциально к дефолту при выдаче дальнейших кредитов.

Другой значительный риск связан с непрозрачностью правил продажи объекта. Условия рассрочки могут быть сложными и содержать скрытые переплаты или комиссии, которые покупатель может не осознавать до подписания договора.

Риски для застройщиков

Рост продаж жилья в рассрочку также несет риски для застройщиков. Одним из них является ухудшение экономики проектов и кредитные риски из-за более низкой наполняемости счетов эскроу. Если клиенты отказываются платить по рассрочкам, застройщики могут столкнуться с недостатком денежных средств для погашения кредита по проектному финансированию.

Формирование «пузыря рассрочек»

Эксперты рынка недвижимости говорят о формировании «пузыря рассрочек», аналогичного ранее обсуждаемому «ипотечному пузырю». Доля рассрочек в продажах жилья существенно выросла, достигая в некоторых компаниях до 70% всех продаж. Это вызывает обеспокоенность, поскольку такие условия могут быть неустойчивыми в долгосрочной перспективе.

Меры по купированию рисков

Застройщики и финансовые институты предпринимают различные меры для снижения рисков. Некоторые застройщики требуют от покупателей застраховать свою жизнь и здоровье на период действия договора рассрочки, аналогично практике при выдаче ипотеки. Другие используют проверку платежеспособности клиентов через партнерские платформы, чтобы оценить их надежность в части оплаты кредитов.

Компании также устанавливают предельные лимиты по продажам в рассрочку и проверяют финансовое положение покупателей, вводя ограничивающие параметры для сделок рассрочки. Например, в ФСК доля рассрочек в продажах увеличилась в четыре раза, но компания ввела строгие проверки и лимиты на такие сделки.

Регулирование рассрочек

ЦБ обсуждает необходимость регулирования продаж жилья в рассрочку, чтобы учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков. Регулятор подчеркивает важность прозрачности условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий. Предполагается, что данные о рассрочках должны передаваться в бюро кредитных историй и учитываться при выдаче дальнейших кредитов.

Экспертные мнения

Эксперты рынка недвижимости согласны с тем, что рост популярности рассрочки обусловлен высокими ставками по ипотеке. Однако они предупреждают, что если ключевая ставка ЦБ не снизится, переход с рассрочки на ипотеку может оказаться невозможным, что приведет к серьезным финансовым проблемам для покупателей. Управляющий партнер платформы для застройщиков «ДВИЖ» Дмитрий Охрименко отметил, что застройщики не имеют банковских инструментов оценки платежеспособности клиентов, что усугубляет ситуацию.

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников считает, что хотя доля продаж в рассрочку значительна, она не является самым губительным фактором на рынке. Однако он поддерживает политику ЦБ по снижению количества рискованных схем.

Заключение

Покупка жилья в рассрочку, несмотря на свою привлекательность, несет в себе значительные риски для как покупателей, так и застройщиков. Регулирование этих рисков и обеспечение прозрачности условий рассрочки являются ключевыми задачами для поддержания стабильности на рынке недвижимости. Эксперты и регуляторы работают над тем, чтобы минимизировать эти риски и обеспечить более устойчивые условия для всех участников рынка.